Es braucht keine privaten Investoren für den Wohnungsbau

„Wie soll ich einen privaten Investor dazu bringen, geförderten Mietwohnungsbau zu machen, wo der sich doch nicht rentiert?“
Diese Frage stellt Oberbürgermeister Salomon, und mit ihm die Badische Zeitung immer wieder. Die einfache Antwort des Bauvereins „Wem gehört die Stadt?“ aus dem Mietshäusersyndikat lautet:
„Wenn sich kein privater Investor findet – dann muss die Stadt oder Stadtbau die notwendigen 50% Sozialmietwohnungen eben selber bauen!“

Ist es überhaupt sinnvoll und wünschenswert, dass private Investoren die Sozialmietwohnungen bauen?
Das Ergebnis der Bautätigkeit privater Bauträger und Investoren lässt sich in Vauban und Rieselfeld besichtigen. Von planerisch vorgegebenen 50% an Sozialem Mietwohnungsbau sind nach 20 Jahren gerade mal 5% übriggeblieben. Der Anteil der Eigentumswohnungen hingegen ist von vorgegebenen 25% auf 75% angestiegen. Vauban und Rieselfeld sind laut Mietspiegel zusammen mit Herdern die teuersten Stadtteile.

Private Investoren gibt es zur Genüge…
Anders als der OB wider besseres Wissen suggeriert, ist es nicht das Problem, Investoren zu finden. Im aktuellen Baugebiet Gutleutmatten sind 40% für Investoren und Bauträger reserviert. Und in diesem Segment für Investoren gibt es bereits eine 50%-Quote, wenn man geförderte Mietwohnungen und sogenannte gebundenen Mietwohnungen, die etwas kürzere Bindungsfristen und geringere Mietabschläge haben, zusammenrechnet.
Im Schnitt haben sich acht Investoren auf je ein Baugrundstück beworben.

Das Problem ist also nicht, dass sich niemand findet, der bauen will. Das Problem sind die Geschäftsmodelle der Investoren.
Das privatwirtschaftliche Geschäftsmodell beruht auf den Verkaufserlösen, wenn nach Ablauf der Bindungsfristen die Wohnungen zu Marktbedingungen verkauft werden können. Die Wohnungen gehen dann entweder an klassische Kapitalanleger aus aller Welt, das sind Fondsgesellschaften oder auch nur reiche Privatpersonen. Oder an selbstnutzende Wohnungseigentümer mit entsprechendem Kapitalpolster.

In beiden Fällen werden die bisherigen Sozialmieter verdrängt:
Entweder durch maximal mögliche Mieterhöhungen, oder durch Eigenbedarfskündigung. Bei diesem Geschäftsmodell der privaten Investoren stellt sich doch wirklich die Frage:

Soll die Stadt ausgerechnet diesen Investoren den Sozialen Wohnungsbau in die Hände legen, die kühl den Ausverkauf der letzten Bauflächen an Kapitalanleger kalkulieren?
– Nein! Deshalb:
Vergabe der Flächen in den neuen Baugebieten nur an Bauträger, die aufgrund ihrer Zielsetzung und Eigentumsverfassung bezahlbare und unverkäufliche Wohnungen gewährleisten!

Utopisch ist das nicht: In Gutleutmatten gibt es neben den privaten Investoren auch eine zweite, genossenschaftlich ausgerichtete Gruppe von Investoren, deren Zweck es ist, die Wohnungen bezahlbar und dauerhaft im Bestand zu halten. Zusammen mit dem Bauprojekt der Oekogeno Genossenschaft hat das Mietshäuser-Syndikat einen Anteil von immerhin 33 % am Segment für Investoren im Baugebiet Gutleutmatten.

Wenn die FSB keine Sozialwohnungen baut, braucht es eine neue Stadtbau!
Wenn sich in den neuen Baugebieten aber tatsächlich nicht genügend genossenschaftlich ausgerichtete Investoren finden lassen, muss diese Flächen die Freiburger Stadtbau mit Sozialmietwohnungen bebauen, für die ebenfalls Dauerhaftigkeit nachzuweisen ist – das lehrt schon der gescheiterte Stadtbau-Verkauf.

Wenn die Stadtbau dazu nicht in der Lage ist oder ihre Kapazitäten nicht ausreichen, muss sie umstrukturiert werden – oder eine zweite Stadtbau gegründet werden, die diese Kriterien von vornherein erfüllt.