„Keine Profite mit dem Boden“

Diese Forderung ist letztlich Bedingung für „Keine Profite mit der Miete“. Und, selbst wenn manche anderes glauben, mit dem aktuell in Freiburg diskutierten Erbpachtmodell lässt sich das Ziel nicht verwirklichen.
Erst einmal klingt es gut: Die Stadt verkauft keinen Grund und Boden mehr. Aber werden die Grundstücke denn auch tatsächlich dem Markt entzogen? Nein, leider nicht. Und günstiger, dauerhaft dem Markt entzogener Wohnraum entsteht auf diesen Grundstücken auch nicht.

Grundstücke werden mehrmals abbezahlt 

Ein Problem: Erbpachtgrundstücke werden meist mehrmals von den Erbpachtnehmer*innen abbezahlt, auch bei einem Zinssatz von 3 %. Die Rendite machen nun nicht mehr private Immobilienspekulanten. Der Profit aus dem Grundstück wird allerdings lediglich verstaatlicht bzw. von der Stadt abgeschöpft, aber gerade nicht beendet.
Selbst eine freiwillige Begrenzung, dass das Grundstück nur einmal während der Laufzeit bezahlt werden muss, würde die erneute Inwertsetzung bei Erbpachtverlängerung nur verzögern.
Der durch den Bürgerentscheid verhinderte Verkauf der Freiburger Stadtbau 2006 sollte als Mahnung dienen. Die Stadt hat je nach politischer und ökonomischer Lage und Zusammensetzung des Gemeinderates ein Interesse (so auch aktuell), mit dem Boden Gewinne zu machen, um die Stadtkasse zu füllen.
Während des Erbpachtverhältnisses können der Zins und der Bodenwert erhöht werden. Gentrifizierungsprozesse könnten damit auch vor den Erbbaugrundstücken nicht halt machen. Wird die Gegend luxussaniert, steigt unter Marktgesichtspunkten auch der Wert des Erbbaugrundstücks, sodass der Bodenwert in die Höhe gesetzt werden könnte. Laut Gemeindeordnung müsste Freiburg die Wertsteigerung auch abkassieren. Auch für Projekte des Mietshäuser-Syndikats eine dauerhafte Unsicherheit.
Das wichtigste Ziel des Mietshäuser-Syndikats, Häuser dauerhaft dem Wohnungsmarkt zu entziehen, würde so konterkariert. Die Mieter*innen blieben dauerhaft den negativem Marktmechanismen ausgesetzt. Steigt der Erbpachtbetrag, würden sehr wahrscheinlich auch die Mieten beträchtlich steigen. Das Erbpachtmodell hat also einen negativen Effekt auf die Miethöhe.
Es sorgt nicht für günstige Mieten und schon gar nicht dauerhaft. Auf den Grundstücken, bzw. in den dort errichteten Häusern kann so grundsätzlich den Mieter*innen abgeknöpft werden, was der Markt bzw. der Mieterhöhungsspiegel hergibt, egal, ob die Erbpacht hoch oder niedrig ist. Auch die Vonovia hat Häuser auf Erbpachtgrundstücken und würde das nicht machen, wenn nicht auf Kosten der Mieter*innen trotzdem Profit rausspringen würde.

Erbpacht anders denken!

Wie müsste ein andere Bodenbewirtschaftung aussehen, die wirklich dauerhaft günstige Mieten sichert? Sie müsste sich an der Bezahlbarkeit und Demokratisierung ausrichten.
Entscheidend sollte nicht sein, was der Markt an Stelle x hergibt, sondern was die realen Kosten sind, ebendieses Grundstück so zu gestalten und zu erschließen, dass guter und bezahlbarer Wohnraum möglich ist. In einer Stadt wie Freiburg, wo mehr als die Hälfte der Bevölkerung Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein hat, muss die Bodenbewirtschaftung deshalb darauf abzielen, dass dauerhaft demokratischer und sozialer Mietwohnungsbau finanzierbar ist. Nicht der Markt und die Kapitalisierung des Grundbedürfnisses Wohnen, sondern die Wohnraumversorgung von Menschen muss im Mittelpunkt stehen. Um Gewinnabschöpfung, sei es für Rentenfonds, Finanzierung neuer Stadtteile, Stadtkasse o. ä. zu verhindern, braucht es die demokratische Kontrolle durch die Mieter*innen. Nur diese können sicherstellen, dass ein gesetztes soziales Ziel auf dem Grundstück dauerhaft, auch nach einer möglichen Verlängerung der Erbpacht, bestehen bleibt.