Neue Bodenpolitik für dauerhafte Sozialbindung

Der Bauverein Wem gehört die Stadt hat einen Vorschlag gemacht, um in Freiburg neu errichtete Sozialwohnungen dauerhaft zu erhalten und dafür zu sorgen, dass diese Wohnungen auch bezahlbar bleiben. So könnte zukünftig, z.B. im Baugebiet Dietenbach, dafür gesorgt werden, dass Sozialwohnungen nicht nach einigen Jahren, wie in der Vauban oder im Rieselfeld, aus der Bindung fallen und die Mietpreisexplosion beginnt.

Vergabe nur noch im Erbbaurecht

Grundstücke sollten durch die Stadt zukünftig ausschließlich im Erbbaurecht vergeben, bzw. verkauft werden. Die Laufzeit des Erbbaurechtes muss von vornherein auf die Dauer der Sozialbindung der geförderten Wohnungen begrenzt werden. Derzeit gibt es eine Höchstdauer der Sozialbindung von 60 Jahren, was eigentlich keinen Sinn hat. Bei einer längeren Sozialbindung könnte damit auch der Erbbauvertrag entsprechend länger laufen. Verlängert werden sollten die Verträge nur, wenn auch die Sozialbindungen über die zuvor vereinbarte Bindungsdauer hinaus verlängert werden. Mit fortgesetzter Sozialbindung und Erbbauvertrag könnte dauerhaft bezahlbarer Wohnraum einfach sichergestellt werden.

Vetorecht der MieterInnen

Allerdings müsste auch festgelegt werden, dass der Erbbauvertrag durch die Stadt auch zwingend verlängert wird, wenn die Sozialbindung verlängert wird. Sonst bestünde nämlich die Gefahr, dass die Stadt bei veränderten Mehrheiten oder finanziellen Engpässen plötzlich doch den Erbbauvertrag nicht verlängert, um Projekte kaputt zu machen oder selber teuer zu bauen oder zu verkaufen. Eine Absicherung dagegen könnte geschaffen werden, indem die Grundstücke in eine stiftungsartige städtische Gesellschaft eingebracht werden, die auch Mitsprache und Vetorechte der MieterInnen gegen Grundstücksverkäufe vorsieht.

Was passiert bei Nicht-Verlängerung der Sozialbindung?

Wenn ein Wohnungsunternehmen, eine Genossenschaft, die Stadtbau etc. die Sozialbindung nicht verlängern wollte, könnte die Stadt automatisch wieder über das Erbbaugrundstück verfügen. Auch das Gebäude fiele dann wieder in das Eigentum der Stadt. Sie müsste dann eine Entschädigung an den ehemaligen Erbbauberechtigten in Höhe des Verkehrswertes des Gebäudes zahlen. Da es sich um ein Mietshaus handelt (die Aufteilung in Eigentumswohnungen wird im Erbbauvertrag ausgeschlossen), bemisst sich der Verkehrswert laut Bewertungsrichtlinien nach dem Ertragswert, d.h. nach den Mieterträgen. Dieser Wert liegt in der Regel deutlich unter dem mutmaßlichen Spekulationswert der Immobilie, zumal das Grundstück mit seinen Wertsteigerungen sowieso außen vor geblieben ist. Das durchkreuzt die Spekulationsstrategien für Kapitalanleger. Sie können kein Profit durch Verkauf und Realisierung der marktüblichen Wertsteigerungsraten machen.

Zinslose Erbbaugrundstücke

Für Projekte des Sozialen Wohnungsbaus müssten die Erbbaugrundstücke von der Stadt natürlich zinslos oder zu einem sehr geringen Zins an die ErbauerInnen der Häuser abgegeben werden. Zinserträge oder Einkünfte durch den Weiterverkauf eines Gebäudes an einen neuen Erbbauträger müssten in einen Fonds fließen, der wieder für bezahlbaren Wohnraum verwendet wird. Grundsätzlich bleibt aber die Problematik: 50 Prozent sozialer Wohnungsbau reicht nicht!